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据newsweek网站6月5日报道房地产平台Reventure App的数据显示，今年4月，美国超过60%的县的房屋价值出现了环比下跌。该公司首席执行官Nick Gerli表示，此轮跌幅之大，仅可与2008年房市崩盘以及2022年抵押贷款利率飙升后的情况相提并论。

图：newsweek新闻标题截图

这位房地产分析师在X上写道：“官方数据显示，全美一半以上的县房价环比下降，这表明房地产市场的低迷正在蔓延。”

他补充道：“我们将拭目以待，这种趋势是否会持续，并演变成类似2008年的持续调整，还是像2022年那样昙花一现。但从当前挂牌数量和库存变化的轨迹来看，房价可能还会进一步下跌。”

为什么重要？

多年来，在长期低迷的库存水平和被压抑的购房需求推动下，美国房价持续上涨。抵押贷款利率处于历史低位，催生购房热潮，房价迅速飙升，令许多购房者难以承受。

但如今，美国房地产市场似乎正站在崩溃边缘：高企的抵押贷款利率和不断上升的住房成本，迫使大量潜在买家望而却步。尽管房屋库存持续增加，但能够承担、或愿意承担风险购房的人数明显不足。

销售量下滑与库存量上升对房价构成下行压力，尽管这对潜在买家是利好消息，但对于卖家而言，其资产价值可能会较疫情期间的高峰期大幅缩水。

须知

Gerli警告说，仅凭一个月的数据，尚不足以断定美国房地产市场的未来走向。然而他指出，“看到美国60%以上的县在Zillow的房屋价值指数上出现下降，表明可能有大事发生。”

上一次美国有如此多县房价环比下跌是在2022年9月，当时77%的县报告房价下降。

“那次下跌发生在美联储加息之后，市场一度陷入混乱，卖家恐慌抛售，纷纷降价，因为他们担心经济衰退迫在眉睫，”Gerli说。

不过，那一轮下跌并未引发全面危机。“经济衰退并未发生，房价随后迅速反弹。”他说。

相比之下，2008年美国房价的广泛下跌，则成为严重经济衰退的前兆。Gerli指出，从当年4月起，超过60%的县连续近四年出现房价环比下跌。

根据Redfin数据，今年4月美国房价同比仍在上涨，普通住宅中位售价为437,864美元，较2023年同期增长1.3%。不过，Redfin预测，到2025年底，由于可负担性问题持续存在以及库存不断上升，房价可能会下降1%。

人们在说什么

谈及此次全美多数县房价的环比下跌，Gerli指出：“在分析房地产市场时，观察广度非常关键，因为它反映了市场调整是否具有普遍性。如果受影响的并非少数几个市场，那就说明情况正在蔓延。2024年初，只有佛罗里达州和德克萨斯州出现房价下跌，而现在，这种趋势已波及全美一半以上的地区。”

Redfin也在最近一份报告中指出：“自2022年初抵押贷款利率大幅上升以来，美国房地产市场整体表现低迷，近几个月因经济不确定性和持续高房价进一步放缓。待售房屋数量持续增加，而购房兴趣减弱，这将加剧房价下行压力。”

接下来会发生什么？

Gerli认为，目前的库存水平显示，美国房地产市场的现状可能更接近2008年，而非2022年。Redfin报告也指出，美国房地产市场存在严重的买卖双方不平衡，卖家的数量比买家多出约50万。

“自2010年代中期以来，我们还未见过如此严重的供需失衡。”Gerli说。

早在2022年，美国房屋库存仍处于历史低位，房价跌幅受限；而现在，库存的增加让房价有更大的下行空间。